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2022

12.16


不動産屋が土地を査定する方法


こんにちは。

これから土地を売ろうとお考えの方、また将来土地を売却する必要のある方は、自分の土地がいくらで売れるのか気になりますよね。

土地を売る場合には不動産屋に査定をしてもらうことが多いと思いますが、不動産屋ってどうやって土地の査定をしているのかはご存じの方は多くないと思います。

不動産屋は、土地の査定をするときに指標にする公的価格がいくつかあります。

1.地価公示価格

2.基準地価

3.路線価

1.公示価格

地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格。

正式には「地価公示価格」といい、都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定して、3月に公示されます。

2.基準地価

国土利用計画法にもとづき、都道府県 がその年の7月1日時点における基準地の1㎡当たりの価格を判定するもので、毎年9月下旬ごろに公表されます。

一般の土地取引のほかに、地方公共団体や民間企業の土地取引の 目安として活用され、「都道府県調査地価」とも呼ばれます。

3.路線価

国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

この公表された土地価格を「路線価」といいます。

 

🔸土地の価格査定の手順

①主に上記3つの公的価格を基準に大まかな価格を出します。

②そこに下記のような個別要素ごとに加点減点をしていきます。

・面積(標準的な面積が高く、広すぎたり狭すぎたりすると減点)

・整形度(整った四角形が高く、変形地やいびつな土地は減点)

・接面道路の向き(南向き、北向き、東向き、西向きなど、一方接面、二法接面、三方接面等)

・接面道路の幅(5mくらいの道路が標準ですね)

・間口の広さ(広い方が良く、狭いと減点)

・接面道路からの高低差

・騒音(大通り沿いや線路沿い、隣がカラオケなどなど)

・日照(日当たり)

・嫌悪施設(葬儀場、ガソリンスタンド、墓、変電所、ごみ焼却所などなど生活するにあたってあると嫌な施設)

・路地状部分(いわゆる旗竿地などは減点)

・その他要素(価格に影響を及ぼす諸事情)

③上記で算出された価格と取引事例を比べ価格補正を行います。

上記の3ステップで計算されたものが土地の売却価格査定となります。

 

どうして不動産屋ごとに査定価格が違うの?

と思う方も多いかもしれませんよね?

実は土地の査定のやり方には厳密なルールというものはなく、不動産屋ごとに査定の仕方も違っている場合もあります。

また不動産屋は土地の売却のご依頼をいただきたいがために、本来の査定価格より高く査定を出すケースもあります。

こういった場合では相場から外れた高い査定になっていることが多く、最終的には買主からの価格交渉を受けて相場程度に落ち着く、

または売れずに値下げを繰り返し最終的に相場程度に落ち着くケースが多いです。

 

土地の査定というのは大まかには公的価格を参照しますが、その土地ごとの個別判断の要素が強いです。

そういった個別要素はやはり不動産の取引に精通した地域の不動産屋でないと出せない部分が多いです。

査定サイトの机上査定ではそういった個別要素は考慮されていない査定が出てくることも多々あります。

最終的にはしっかりと不動産屋に土地の査定を依頼するようにしましょう。

その際にはノリタケホームにぜひご相談くださいね(*^^*)✨✨

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